Пресс-Релизы
Ипотека: перевод на рубли. Кому он выгоден - банку или заемщику?
Одной из мер, которая - как предполагалось - должна была пособить ипотечным заемщикам испытать нынешние кризисные времена, назывался перевод кредитов из валютных в рублевые.
Все замечательно: вместо долларов (курс которых с июля до начала февраля
вырос с 24 до 36 рублей) должник должен ежемесячно оплачивать фиксированную
сумму в рублях. Несмотря на то, что времени прошло совершенно немного, уже есть
толк подвести итоги.
Они сильно простые - банки эту кампанию "спустили на тормозах".
Теоретически "рефинансироваться" позволительно и сегодня. Но для
заемщика уже нет смысла: вектор движения рубля стабилизировался и в ближайшем
будущем грубо валиться вряд ли будет.
О новом вине и старых мехах
Ввиду того, что предмет эта вряд ли просторно известна, начнем с самых азов.
Обычно говорят о "переводе" кредита, "переходе на рубли" -
из этих слов создается иллюзия, что предстоит некая не шибко сложная
техническая операция. На самом деле, речь идет о рефинансировании, т.е. выдаче
нового кредита, которым гасится старый. Соответственно, выданы монеты будут на
сегодняшних условиях - в смысле процентов, сроков и всего остального...
"Также нужно будет заново справить документы, подтверждающие порядок дохода
заемщика, - рассказал корреспонденту Интернет-журнала Metrinfo.ru Артем
Костюшин, шеф отдела ипотечного кредитования компании "СБС-Ипотека".
- Со всех точек зрения это приобретение нового кредита".
О вреде торопливости
Клиентам в условиях резкого роста курса доллара переход на рубли был выгоден
- тут и говорить нечего. А вот на что эта затея банкам? Для ответа на тот самый
вопросительный мотив надобно припомнить, что кредитные организации бывают
частными и государственными (во всяком случае, по сути дела -
"Сбербанк" и "ВТБ" на все сто контролируются государством).
У госбанков рефинансирование носило очевидно явленный политический характер:
осенью их центровой акционер больше всего был озабочен сохранением в обществе
политической стабильности, для чего изобретал различные меры в поддержка
оказавшимся в тяжелом положении заемщикам. После пары деликатных
"намеков", сделанных из самых высоких кабинетов, менеджерам госбанков
ничего не оставалось, как брать под козырек.
С "частниками" все иначе. Государство на них, конечно, также
давило, но был и свой интерес, тот, что говорил, что переводить кредиты не
нужно - по крайней мере, до тех пор, в то время как увеличение курса доллара не
прекратится. И принятое вывод оказалось безупречно предсказуемым: работу
начать, но по максимуму затянуть. "По имеющейся у меня информации, реально
данные услуги "работают" у госбанков, - отмечает Артем Костюшин
("СБС-Ипотека"). - Остальные банки в большинстве своем только готовят
программы перевода валютных кредитов в рубли".
Рублишек не хватает!
Даже в тех нечастых случаях, когда банки как будто бы стали заниматься
рефинансированием, ведут эту работу они как-то подозрительно медленно. Один из
крупнейших наших банков требует для этой процедуры сбор полного пакета
документов, заполнения всех анкет и выполнения оценку недвижимости. Получается,
что банк как подобно тому как рассматривает совсем новую заявку, и делает это
номинально в течение 30 дней, а фактически - значительно дольше.
Но и это ещё не все. При оценке платежеспособности "нового"
клиента банк исходит из современных требований: на выплату ипотеки заемщик
должен расходовать не более 50-60% своего ежемесячного дохода. И если клиент
"не пролезает" - ему могут отказать. А тот факт, что мужчина уже
гасит кредит и платит при этом, возможно, еще большие суммы, никого не волнует.
Бывают и абсолютно анекдотические случаи. Вадим Мартыненко, управляющий
департамента вторичного рынка и ипотеки корпорации "Рескор",
рассказал о человеке, который сумел-таки конвертировать свойский валютный
кредит - во всяком случае, еще в прошлом году выполнил все необходимые
формальности и в декабре получил от банка соответствующее одобрение. Но банк
переоформление не произвел - сотрудники кредитного отдела заявили, что не
знают, что действовать с существующей закладной на квартиру и как собирать
новую. Кстати, сейчас рефинансирования, скорее всего, и не будет: в декабре
доллар стоил в районе 28 рублей, и как раз под те реалии банк соглашался выдать
рефинансирующий кредит. Сегодня курс другой, и это значит, что выделяемой
банком рублевой суммы без затей не хватит на рефинансирование.
Выгодно! Но кому?
Банки - коммерческие структуры, повсюду преследующие собственную выгоду, и
было бы наивно осуждать их за это. Соответственно, и с описываемой нами
кампании они постарались по возможности "снять сливки". Благо,
возможностей тут много.
Прежде всего, вспомним о том, что было сказано выше: рефинансирование - это,
формально, выдача нового кредита. Соответственно, заемщик сталкивается с
необходимостью уплатить все сопутствующие платежи - комиссию за выдачу кредита,
обналичивание, ведение ссудного счета и все другое - обо всем этом свойский
журнал не так давнехонько писал: "Как утяжеляют кредит дополнительные
платежи".
Следующий миг - проценты. Для рублевых займов они в принципе выше, чем для
валютных. Учтем и то, что года 2-3 назад, когда выдавался "старый"
кредит, проценты вообще были ниже. Сегодняшние реалии таковы, что кредит в
долларах под 11-12% будет заменен на рублевый под 18-20%. То, что для банка это
выгодно - спору нет; выгодно ли для заемщика?
Есть и еще единственный аспект. В 2005-7 годах ипотека (по крайней мере, в
Москве), была без малого на сто процентов долларовой. Проценты по кредитам в
валюте были ниже, а доллар все время слабел - заемщики хватали в американской
валюте и радовались. Чем все закончилось (для заемщиков) - общеизвестно, но и
для банков все оказалось не так безоблачно. Их кредитный портфель оказался
шибко перекошен в сторону долларовой составляющей. "Рассмотрев валютную
структуру своего ипотечного портфеля, банки пришли к выводу о необходимости
пересмотра части курсовых рисков, - считает Артис Вейпс, босс компании
"Фонд кредитов". - Переоформление низкопроцентных валютных
обязательств клиентов в высокопроцентные рублевые - это для банков форма
секьюритизации".
Оно нам надо? И когда?
Года полтора назад, когда никакого кризиса на ипотечных рынках еще в помине
не было, банки уже предлагали услугу рефинансирования. Правда, смысл ее был
принципиально иной: в тот момент ставки по ипотечным кредитам снижались, и
свежеиспеченный позволял забрать гроши на более выгодных условиях. Скажем,
вместо 15-17% годовых, принять средства под 12-13%.
Анализируя это предложение, эксперты уже тогда говорили, что выгодным
рефинансирование станет, только если экономия составит не менее 2% годовых - в
противном случае накладные расходы съедят всю прибыль. Если применить этот же
подход к сегодняшним реалиям, то идеально очевидно, что рефинансироваться уже
ни к чему.
"Бросаться с распростертыми объятьями навстречу желанным рублям не
стоит, - считает Артем Костюшин ("СБС-Ипотека"). - Даже если доллар
дорастет до 40 рублей, кредит в американской валюте, но под 9% годовых, все
одинаково остается выгоднее, чем рублевый, но под современные проценты... При
этом лично я совсем не сторонник той точки зрения, что цена доллара дойдет до
заоблачных высот. Советую заемщикам все тщательнейшим образом просчитать и
проанализировать. И не забывать, что если курс доллара поползет обратно,
рублевый кредит, полученный вами под высокие проценты, переводить назад никто
задарма не будет".
Ваш проводник в мире кредита Kolymb.com
Хотите разместить свой пресс-релиз на этом сайте? Узнать детали